买房，如果是自住，资产升值才会心安理得；如果是资产配置和投资，谋求更高收益也是基本要求。

但市区有个近户业主的大盘，4年后的今天跟开盘时的价格相比，几乎在原地踏步，严重跑输大盘。相比较有些板块的多数商品房，出售后收益略高于银行利率，但对于这个大盘的大部分业主来说，当初买房没赚不说，甚至还要亏掉利息。

这到底是哪个新盘？我们一起来看看......

01

楼市温州LOUSHIWENZHOU

这个大盘就是阳光城·愉景公馆。

该新盘位于瓯海潘桥街道，位于宁波路以西、大连路以南，距离高铁温州南站直线距离约1.5公里。

阳光城·愉景公馆区位示意图

该盘占地约亩，分为南北两个小区，共套住宅，建筑面积约95-㎡，主要针对刚需、首改群体。

该盘从年7月起分五期开盘（不含装配式奖励面积），毛坯均价约元/㎡，装标分为元/㎡、元/㎡。以更多购房者选择的元/㎡计算，含装平均购置成本约元/㎡。

鉴于温州市区“1字头”房价的新盘较少、大量刚需购房者压力大，再加上高铁新城与瓯海中心区相连、前往市中心距离可控，从而阳光城·愉景公馆吸引了不少刚需购房者，多期销售成绩都还可以，尤其是建筑面积约95㎡的三房户型热销。

阳光城·愉景公馆实景

阳光城·愉景公馆交付已有近半年，二手房价竟然与当初开盘价差不多？就此，小编实地前去该盘所在的高铁新城调查。

02

楼市温州LOUSHIWENZHOU

沿着宁波路一路向南，过了高铁温州南站，不远处即可看见交付不久的阳光城·愉景公馆。

当前，高铁新城重大设施基本位于高铁温州南站周边，大连路以南开发程度相对较低，以空地、城中村为主，因此作为高层住宅的阳光城·愉景公馆具有一定辨识度。

阳光城·愉景公馆及周边现状

环绕阳光城·愉景公馆，仅有东侧宁波路为建成道路，且部分绿地、人行道尚在施工中，南侧、西侧、北侧及南北小区之间的道路，均为未完工的临时道路。

小区西侧为空地，约米外即杭深铁路，列车行经时具有一定噪声。同时，由于所在区域靠近货运市场，小区东侧宁波路也有不少货车行经。

阳光城·愉景公馆周边未完工道路

因此，即便当前已交付，阳光城·愉景公馆周边环境依旧不佳。这或许是其二手房房价较低的重要原因。

据周边中介机构经纪人反映，近期阳光城·愉景公馆二手房成交价一般在元/㎡左右，具体价格受楼层、位置等影响，存在一定差异。总体来讲，购房者还能保本，但要损失这几年的利息。

阳光城·愉景公馆周边未完工道路

该盘以刚需购房者为主，投资客较少，挂牌二手房市场上的房源不多。作为高铁新城近年仅有的新交付商品房，仍受到二手购房者的欢迎，此前挂牌的二手房也大多已成交。即便是少数投资客，当前也不愿意以亏本价格投放市场，仍持房观望。

该区域的购房客户，以地缘性客户为主，一般为子女买婚房，属于刚需群体。另外，也有一些瑞安西部、文成等地的进城客户，以及在周边工作、创业的外来人口。

宁波路南段沿线城市界面

这些客户均对价格比较敏感，一般来讲更喜欢瓯海中心区，但因较大的价差而来到高铁新城。如今二手房市场较低迷，购房者观望情绪严重，从而不急于下手。

同时，阳光城·愉景公馆未纳入高铁新城实验学校辖区，也对其价格、购房者意愿造成影响。

03

楼市温州LOUSHIWENZHOU

除了阳光城·愉景公馆，如今高铁新城有一定量的安置房在售。

其中，汇豪锦园、豪盛花苑已交付且领证，品质接近商品房，周边生活配套也较为便利，同时还被列入高铁新城实验学校辖区。

汇豪锦园、豪盛花苑及沿街休闲美食

因此，该区域的安置房价格相对较高，成交价在元/㎡左右。与该区域较近的二手商品房泊林公馆，在有拓展面积的优势下，目前成交价在元/㎡左右。

至于其他安置房，由于大多尚未领证，二手购房者不仅需一次性付款，还承担着交易风险，所以成交价大多不足元/㎡。

高铁新城一在建安置房

除了二手房，当前高铁新城还有万科·映象广场、碧桂园·悦榕湾两座商品房在售。其中，万科·映象广场一期开盘毛坯均价约元/㎡，装标元/㎡。碧桂园·悦榕湾位于福州路以西，相对孤立，一期开盘毛坯均价约元/㎡，装标元/㎡。

可见，同为商品房，当前该区域在售的期房价格要高于周边的二手房。当然，二手房还需缴纳数万元的增值税，实际与期房价格差距不大。

04

楼市温州LOUSHIWENZHOU

高铁新城房价不瘟不火的现象，此前早已发生。

年年底至年年初，位于高铁新城的德信·泊林公馆、位于瓯海中心区的大诚·金廷，开盘均价都约元/㎡。然而如今，大诚·金廷不少二手房价已高达约3元/㎡，泊林公馆仅约元/㎡。

相比较瓯海中心区依托行政、商业、商务、教育、医疗等功能带来的综合优势，高铁新城更多依托高铁带来的人流来培育专业市场及相关商务。

由此，在商业、商务领域，高铁新城已低于瓯海中心区一个层次。这种传统高铁站的开发模式，如今已相对落伍。

高铁新城前专业市场集群与商务楼

另外，落地铺设的杭深铁路，也对高铁新城造成了严重的割裂，使得高铁新城几乎所有小区，都无法近距离享受轨道交通S1线带来的出行便利。

被落地铁路分割的高铁新城

当然，对于“1字头”新房越来越少的温州市区，工作、生活圈在鹿城、瓯海偏西的刚需购房者来讲，这里的“1字头”的二手房，可以来看看，部分小区品质尚可、生活也便利。