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楼市温州LOUSHIWENZHOU

自去年温州提出要打造“新地标”后，今年又迎来新的城市建设主题——拥江发展。

在温州“十四五”规划中的中心城区范围，近期提出构建北跨瓯江与乐清、永嘉沿江片一体化发展，形成“拥江滨海”空间格局。

围绕“拥江发展”主题，瓯江沿线各地纷纷开始大动作。其中，鹿城区沿瓯江打造七都未来科技岛、历史文化街区、城西新城，龙湾将启动浙南科技城沿江片综合开发，永嘉提出“拥江融入，产城融合”，乐清着手打造南滨江岸线……

城市建设不应该搞“平均主义”，而是要有“高峰”也有“平峰”，各区域明确分工。那么当瓯江沿岸到处启动新城、新区开发，哪里该成为瓯江沿线的制高点？滨江CBD！

滨江CBD位于温州城市基础最好、服务业最发达的鹿城区，又靠近龙湾、永嘉、乐清，具备打造温州城市建设、服务业发展制高点的条件，是未来温州“新地标”。

不过，经过20多年谋划、15年规划、10余年建设，滨江CBD却只初露端倪，尚未真正崛起。因此，对于温州建设CBD的质疑声，始终没有停过。

滨江CBD现状

楼市温州始终认为，温州需要CBD，它既是产业高度聚集的必然产物，也是一座城市不可或缺的精神空间。

温州作为一座地级市，仍需继续夯实制造业基础，也需要更高端的服务业满足制造业的发展需求。温州服务业本身规模就非常庞大，占经济总量近56%，但服务业的发展水平仍有待进一步提升，需要CBD作为高端平台实现集聚、融合。

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CBD有利于提升城市形象，但它绝不仅仅是一座形象工程，而是一座城市重要的功能配套，服务于当地产业、企业、人才，推动城市转型、产业升级。那么，滨江CBD还应该集聚哪些功能，才能更好地推动CBD的建设、引领城市与产业的发展？

首先是金融。滨江CBD以金融集聚区建设起步，经过10余年建设，如今集聚了工商银行、农业银行、中信银行、华夏银行、民生银行、浙商银行、温州银行、鹿城农商银行8家银行总行或温州分行，以及中国人寿保险温州分公司。

金融集聚区现状

但是同一时期，中央绿轴区域却吸引了中国人民银行温州中心支行及招商银行、平安银行、渤海银行、温州民商银行、上海银行、杭州银行、宁波银行、嘉兴银行、金华银行、泰隆银行约10多家总行或温州分行，以及太平洋人寿保险温州中心支公司，规模反而超滨江CBD，但集聚度一般。

不仅如此，保利国际广场副楼，也有多家金融机构正在洽谈中，届时将连接起中央绿轴区域与车站大道。当前，温州银保监分局及中国建设银行、中国银行、交通银行、中国农业发展银行、广发银行、福建海峡银行等温州分行，均位于车站大道沿线附近。

除了银行，当前温州的证券机构、保险公司仍主要位于人民路、车站大道、新城大道沿线附近。而滨江CBD，当前没有1家证券公司，仅有1家保险公司。

除了上述常规金融机构，在其他金融衍生领域，滨江CBD同样未发挥其相应作用。比如私募基金，截至去年12月，温州仅有的51家私募基金管理人，合计管理基金数量只，仅杭州、宁波等城市的零头，远远落后于温州产业发展的需求。

当雄厚的温州民间资本在温州选择私募股权投资的机会太少，便舍近求远投资外地私募基金。

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金融集聚是CBD的基础，它将带动其他企业尤其是资金密集型企业的入驻，形成总部经济效应。不过当前，滨江CBD各类企业数量有限，知名企业较少。

大家总说“温州没有大企业”，还以此作为滨江CBD建设缓慢的理由。事实上，以制造业为基底的温州，各类产业、各大企业基本位于周边工业区、乡镇，仍是生产、经营混合的传统模式，并未形成不同区域分工协作、资源优化配置的都市经济形态。

准确地来讲，这种现象应表述为“温州核心城区少有大企业”，体现了温州产业、企业分布分散、功能混合、资源错配。因此，不少企业有意愿迁往滨江CBD，以改善环境、吸引人才。

滨江CBD现状

早在年，市委政研室组织调研组集中访谈了温州11家上市公司，其中有8家提到了人才问题。他们认为，人才是惺惺相惜的，没有规模和集聚，就留不住人。整体城市环境不佳尤其是企业总部周边的配套环境跟不上，难以满足高端人才需求。

对此，有多家企业高管建议，打造滨江CBD上市企业总部经济集聚区。但是，各县（市、区）都有自己的“小算盘”，从而尚未看到这方面有所进展。

一郊县知名企业曾拟于滨江CBD一在建地标建筑购置办公物业，但由于该地标建筑工程量大且复杂，预计“十四五”期间无法完工，等待时间过长，从而有顾虑。滨江CBD另一高端楼盘同步建设的多幢商务楼，也已有多家金融机构、企业洽谈。

可见，滨江CBD这些在建的“新地标”，还是建迟了。

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由此，现有滨江CBD尚且无法满足温州企业、产业乃至城市的发展，但未来发展空间很大。作为普通地级市，不指望温州的CBD真的“比肩陆家嘴”，但必须实现自我突破，为温州建立都市经济形态。

接下来在CBD建设中，可将人行、银保监等机构带头迁入，引导金融机构的集聚。除了继续吸引银行外，还应同步引进证券机构、保险公司，并在私募基金等其他金融领域继续拓展、延伸，与二线城市CBD缩小差距。

在企业总部方面，应针对性制定相应政策，尤其在企业跨县（市、区）转移过程中，设计专门的针对上市企业跨区域转移的税收分成机制，从而调动地方政府积极性。

滨江CBD现状

倘若仅有金融机构、企业总部，只是一座传统的CBD，夜间将成为“空城”，难以集聚人才。既然此前滨江CBD建设缓慢、尚有空间，就更应发挥后发优势，以“中央活力区”理念建设CBD，为年轻人、高端人才提供高品质生活方式。

当前，老港区地块的华润万象系高端商业正在建设中，但仅此一座商业综合体仍是孤立的。若老港区地块以东规划打造的“新地标”鹿角湾项目，也应引进高端商业综合体。它们，不仅仅解决“CBD没有星巴克”、“CBD没地方吃中饭”的问题，还将改变温州缺乏现代化商圈的窘境。

当CBD崛起，才能带动瓯江沿线七都岛、三江商务区等各大新区的发展，最终形成温州拥江发展高地，提升温州中心城区首位度。

温州，值得拥有一座更好的CBD。