从下半年起，温州楼市的行情可以说是波澜不惊。但一过中秋，瓯海就要迎来几个热点项目的三连开。此前三开三罄的未来之星23日推最后一期、宣传一线湿地的半岛九号25日要迎来首秀，瓯海中心区的翰林九境虽然尚未取证，但也蓄势待发。

即将到来的这一波小爆发值不值得上车？上哪辆车？会不会上错车？

01

根据房管网备案价格显示，半岛九号将于25日也就是本周六开盘，备案名《天澜源筑》（一期），预售范围5幢、7幢、9幢，建筑面积.69㎡，共套住宅。其中小高层平层带装均价2.75万元/㎡。

同期开盘的未来之星，高层带装均价约2.45万元/㎡，相比目前市场价格非常便宜，这也是未来之星作为温州现象级红盘的主要原因之一。

两个项目距离不远，开盘日期又如此之近，可以说是面对面的血拼。

但是到底哪个贵哪个便宜，也无法单纯用数字比较，购房者在决策之前，我们可以先做个价值分析：

未来之星与半岛九号直线距离仅约1公里，在周边小环境上大致比较类似。

当然，未来之星周边开发相对成熟，在商业配套和便利度上，临近万象城的未来之星相对更好。

半岛九号则胜在离湿地更近，打的是俯瞰三垟湿地，三面环水的半岛格局。未来可以步行进入三垟湿地，融入湿地的生态宜居圈。

未来之星、半岛九号都是有未来社区“空中花园”赠送加持的项目。对比同一地段的非未来社区项目都更有优势。

在规划上，半岛九号容积率仅有约2.2，比未来之星容积率约3.1的密度更低。

立面表现上，半岛九号“全铝板+玻璃幕墙”的材质显然更具品质感，这也是半岛九号在宣传中主要卖点。

半岛九号效果示意图

半岛九号为绿城物业，未来之星为家和物业。相比之下，普遍认为绿城物业的品牌更胜一筹。

综合来看，未来之星价格更低，性价比优势毋庸置疑，约元/㎡的价差令人没办法忽视。但如果是追求生活品质，从舒适度，生态资源和物业角度考虑，半岛九号到不失为一个很好的上车机会。

答案就是一句话：短期投资看价格，长期自住看品质

基于投资属性的需求，考虑到未来二手市场的转手流通度，小面积低总价，当然先选择未来之星。如果是考虑到自住，对于生态环境、稀缺景观资源、小区品质和物业有要求的，可以选择半岛九号。

针对小面积客户比较在意的学区问题，即“温州中学附属初中”的划片，根据瓯海教育发布的信息，“学校建成后全部面向瓯海辖区招生”在就近入学原则不变的情况下，大家都处于同一起跑线。

02

言归正传，半岛九号25日首开，平层毛坯2.65w/㎡贵不贵？产品值不值？

相比于半岛九号刚亮相时在市场上喊出超3万/㎡的口径，如今的这个价格下调了不少，远低于同行的预期，估计也是在审批环节被“限价”。

半岛九号这块地去年的成交楼面价约1.73万/㎡，加上要配建幼儿园建设完工后无偿移交政府，未来社区配用房等设施，可售楼面单价估算达到1.86万元/㎡。

从地价成本推算房价的逻辑来看，半岛九号一期平层毛坯2.65w/㎡的价格，利润空间并不大，可以说是比较良心了，现行市场下未来再做优惠的可能性不大，首期价格还算友好。这样的价格即使放到整个瓯海，也并不算贵。

但是除了价格，项目本身标签是不是足够，品质是不是够硬，也决定了这个项目会不会大火。

我们来看一下半岛九号项目自身的优劣势及选房建议：

1、三面环水，三垟湿地景观

三面环水，半岛形态，私密性和生态条件都很好，且后期可以步行进入湿地，融入整个三垟湿地慢生活体系。

半岛九号效果示意图，三面环水。半岛形状

半岛九号售楼处三垟湿地展示图

目前从视野上感受到的湿地还是比较壮美的，尤其是傍晚日落时分景色尤佳。

三垟湿地（日落）

可以这么说，这个市场上缺的绝不是房子，真正有价值的是你家窗外的资源，譬如瓯江、中央绿轴、三垟湿地。瓯江畔、三垟湿地板块房产的定位和价值之所以区别于传统板块住区的拔尖，背后逻辑就是江景、和三垟湿地生态资源的不可复制性。

2、套内建面约10%的空中花园赠送

这点不用赘述，套内建面约10%的空中花园赠送简单折算到房价里，相当于是“折扣”。

半岛九号效果示意图

有了“空中花园”，小户型也能实现大阳台，室内空间感的延伸以及室外景观视觉体验与传统户型相比差别大。

半岛九号概念样板间实景图

3、绿城设计、绿城物业“双绿”配置、铝板玻璃立面

前面已经对比过，半岛九号主打铝板及大面积玻璃的外立面，立面效果现代、通透、时尚。这也是绿城设计的一贯风格，颜值至上。

除了绿城设计外，半岛九号同样也采用了绿城物业，双绿配置在温州市场上除了绿城“本绿”的项目外，算是不多见的。

从品质维度上来说，半岛九号可以算是目前三垟湿地板块目前位置zui高端的一个住区项目。

1、项目西北侧宗教建筑永福禅寺，以及项目南侧约60米处的天主教堂，西南侧80米左右的基督教堂。

根据网络问政平台回复，永福禅寺已有迁移计划。

根据开发商反馈，教堂也将做立面“公建化”改造，改造效果如图参考。

2、交通状况

目前项目旁的学府路交通十分繁忙，车流量大，临时沿路停车也挤占了车道，导致交通尚不令人满意。尤其是工作日的上午更常有堵车发生。

不过未来随着温瑞大道和市域铁路S3线(规划中）的立体交通，相信高峰期拥堵状况会有一定程度上的改善，往返市区会更便捷。

03

项目总占地约亩，容积率约2.2，设计了13幢16-18F的二类高层以及5幢6F叠墅组成，南低北高布局，总建约17.8万方，绿地率≥35%，套住宅。

5#楼为叠墅产品，毛坯均价约元/㎡，总价-w上下，量不多，这类产品市场上非常稀缺，附加值高，但价格也高，土豪请随意。

二类高层7#、9#楼毛坯均价约2.75万元/㎡。

除顶跃户型，7#、9#平层户型毛坯均价在2.65万元/㎡上下，其中9#楼平层毛坯均价元/㎡比7#平层毛坯均价元/㎡，略高66元/㎡，差别不大几乎可忽略不计。

建议总价预算有限的自住客户或者带有投资属性的客户，可以7#楼、9#楼中间套建面约97㎡户型。尤其是中低区房源，毛坯价在2.5w/㎡出头，与未来之星相比，价格差拉开不算大，含装修总价-w就能拿下，品质上提升明显。

与周边非未来社区项目同类产品（如龙湖天钜的洋房）相比，同是二类高层，半岛九号的立面设计质感更好，加上套内建面约10%空中花园赠送，价格折算后，还是有很大优势的。

除此之外，半岛九号的高层楼层差价非常小，基本在元/㎡/层左右，若非对价格特别敏感的，建议优先考虑中高楼层，采光日照上条件更优。

如果十分看中湿地，或者是对采光有极致要求的，可以看看边套建面约㎡户型，价格略高些。东边套毛坯价格基本要到2.8-2.9w/㎡上下，优势在于朝向并有湿地景观，西边套价格2.7-2.8w/㎡。

04

最后看一下户型：

建面约97㎡中间套户型

半岛九号建面约97㎡户型装修示意图

三房两厅两卫，客厅开间约3.5m，主卧开间约3.4m，常规尺度。

三梯四户中间套，两户共用一个电梯，有连廊私密性一般，不过因为三部电梯的关系，连廊使用的频率不高。

朝南三连阳台，在百平以内的面积段，一般只有未来社区配送空中花园，才能实现“三连阳台”。

从价格上看，建面约97㎡是半岛九号一期定价最低的产品，性J比还是很不错。

建面约㎡边套户型

半岛九号建面约㎡户型装修示意图

三房两厅两卫，相当于是建面约97㎡的放大版；

三梯四户边套，一户用一个电梯，相对独立电梯入户前室，可独占使用是亮点；

北侧通风采光视野和隐私好，空间尺度有提升，小户型但资金够得上，这个户型是首选。

建面约㎡边套户型

半岛九号建面约㎡户型装修示意图

这个建面约㎡优缺点明显：

先说缺点，主卧进深扣除衣柜后，略显局促；

餐客厅净长约5.8米，尺度感一般；

优点是，南向、侧边多阳台，大边厅采光视野巨好。

项目现场除了展示样板房外，还做了交付样板房，可以看到元/㎡的装修标准对应的装修配置，装修主要投入在厨房和次卫。

交付样板房实拍（厨房和主卧卫生间）

交付样板房实拍（卧室）

配置了西门子燃气灶、油烟机，杜拉维特台盆、马桶，高仪龙头、花洒。品牌非常到位，也算钱花在了该花的地方。

综合来看，小户型的选择上

——如果是自住，资金足够选建面约㎡户型，尤其是中间04、05室，价格不贵量又足；

——如果资金有限，首选建面约97㎡户型，既能自住也能投资，性价比够好；

大户型选择上

——土豪优选叠拼，花园露台附加值高，当然价格也贵，不过稀que产品不怕贵；

——喜欢从高处看湿地的优选东边套㎡户型。

目前阶段，半岛九号作为三垟湿地的“头牌”品质盘，简单归纳为

始于颜值（三垟湿地景观资源优势）

陷于产品（套内建面约10%的空中花园赠送）

忠于配置（绿城设计、绿城物业、铝板立面等）

从这几点来看，一期限价后的“平层毛坯2.65w/㎡”，从土地成本、产品配置等各方面价值因素综合考虑，并不能算贵，一期楼栋位置不错，靠近小区中心，值得把握时机尽快上车。