前言

现在杭州限价新房，动不动限售7～8年。7～8年，会发生什么事，谁都不知道。

任何房子，增值税五年内5.6%，买入卖出一个回合下来，就10%以上（还不包括其他税费）。

试问：没点钱的，你敢去买吗？

01、经济有周期

我的第一个印象是89～91年的“治理、整顿”。

那会只是懵懂，除了标题，没有体会的。绿皮车上的盲流确实很多，好的大学生都想考GRE、出国。

第二次是亚洲金融危机的时候，99年左右，国有企业大面积亏损，改制。

一个厅级央企（浙江央企很少的），发工资是需要贷款的。

我知道一个地级市的36家市属国集体企业，全部亏损，只剩一家热电厂没有管理层收购，其他全部变私人。

后来，加入WTO，外贸出口导向的浙江经济迎来最好十年，现在有些朋友，就是这个时候，走上财富快车道的。

第三次是11年之后，民企管理不规范，决策盲目，多元化投资收益不高等等弊端开始显现，浙江经历一场风波的。

那会重灾区温州，看到楼市腰斩，非正常死亡的企业主一年就有三位数。除了温州，波及面很广的，绍兴，舟山，金华，甚至宁波都是重灾区。

诸暨房价一直到去年，都是低于12年的，绍兴主城区越城，现在也没涨多少，宁波在18年初，还是很便宜的。杭州房价也是陷入4年的阴跌，一直到16年g20峰会前，都是不贵的。

顺便说几句，很多不知道内情，都以为是开个会带动房价的，其实不是。

真相是16年之后，浙江企业经过调整，恢复元气。

为何很多人一直看多杭州楼市？

因为经过这次调整，浙江企业家不仅恢复元气而且变得聪明了，敢盲目加杠杆乱赌的行为，大大减少。

如果没有疫情放水，20年时候，外省的很多大集团公司日子其实不好过的。天津原来两个强，渤海钢铁和天津物产19年就申请破产重租。

中民投变卖资产不知道情况咋样，海南航空已经申请重组。今年，会出现这样的企业。

说这么多，想说的事，发财要靠赌，守财要靠管。

企业和人一样，都要经过一轮完整扩张、收缩，才能成熟健全起来。发财不容易，留住财富也是一种水平。

02、从房地产的投资角度来说

17年房住不炒之后，实际操作下来，其实也和网红带货，或者做生意一样，赚钱或者说赚大钱的是少数，大部分只是搞个寂寞。

举个简单的例子，不说杭州，说说杭州周边的绍兴楼市。

看来绍兴楼市出台了新的调控政策之后，对绍兴楼市的炒房客还是产生了很大的心理压力，导致不少炒房客都在抓紧时间卖房离场了。

毕竟之前绍兴的热门板块房价上涨了差不多在40%以上了，他们现在把二手房抛售掉，扣掉成本以外，利润还是非常高的。

大家别看绍兴只是从限售2年改成了3年，但增加的一年时间，就带来了更多的变数。

因为，谁都不知道三年后的楼市政策是什么样的。

再加上绍兴对年轻人的吸引力并不高，在未来这个强者恒强，弱者恒弱的环境中，得不到年轻人流入的绍兴楼市，很难支撑得下去。

现在还只是这个调控政策刚出来，绍兴楼市的很多购房者还没有反应过来，所以房价下跌的幅度不大，基本上是横盘。

但只要随着时间推移，肯定会有购房者发现绍兴二手房卖不动了，但时候议价空间就会比较大了。

故而，往往总是声响很大，总结的原因如下：

1：部分中介，夸大了极少数城市和极少数楼盘的收益率。而且，只说吃肉的时候，不说挨打的时候。

2：晕论效应。杭州也和大多数城市一样，每年二手，6成以上的是老破小，比如朝晖，翠苑这种，这些涨幅很少的。

反复提到的就是未科、奥体的新房，也就是十分之一的成交也没有。

城市也是如此，北边的哈尔滨很少有人说，说的都是深圳。

3：太显眼。做生意或其他方式赚到钱，大多默默无闻生活，普通人不可能天天接触。

但是，好城市的好地段、好房子，就在哪里杵着。

普通人都天天路过，或者在视频新闻天天看到，羡慕嫉妒恨是正常的。

4：还一点相对安全。房地产和股票、创业等其他投资不同，亏本金的很少。

03、再说一个，我个人观察到的事

炒房，在年以前，确实是很厉害的。温州人一栋楼，一个单元买的，都有。

11年之后，全国大面积限购（地市都限），炒房难度很大的。上次我说过一个故事，就是炒房转型做房开公司，亏一塌糊涂。

虽然15～16年，杭州短暂放宽限购，一线城市一直限购的。17年之后，几乎所有有价值的城市都限购，真正有钱人，也是没法炒房的（我是说一次买5～8套以上的）。

另外，现在银行的科技水平和当年也大不同了。同一银行里，全国联网的；不同银行，人行征信系统也是串联的。

一个人，能贷出3～5笔以上房贷，金额几千万以上的，几乎都是重点检查对象，毕竟要和收入证明符合，可能性极小的。

最近查经营贷流入房市，已经可以把经营贷的姓名和身份证号，和最近半年按揭贷款户（甚至房管局网签比对），不用一户一户看，系统自动可以跳出疑点，人工再去复核就是。

现在大部分人买房，手段极致的话，就是利用子女、父母名字，最多搞个3～5套，而且还不能按揭太多。

其实就是中产的游戏。

另外，有人在网上说，他在全国一二线城市各地有很多房子（5套以上，17年之后买），基本上是中介的套路，和微商喜提玛莎拉蒂的性质差不多的。

前几天，有几个杭州公号大V吵起来，相互揭发，有人连一套房都没有。

我说上述这段话，一定很多人不爽。

你认为的世界和这个不符，那你就是对的吧。

04、总结

这是杭州目前困局的原因。因为倒挂太大，本来个真实需求的客户变0个，然后摇号。

套房，真实需求的人只满足30个，剩下的人，也许10%强烈想买（且有能力），就会去二手高价接盘，形成新倒挂支撑。